Склады: исследование российского рынка складской недвижимости

Отчет состоит из 9 глав

Глава 1 представляет технические характеристики исследования.

Глава 2 дает определение понятию складской недвижимости, описывает ее основные характеристики и классификации.

В главе 3 приведены нормативные требования, предъявляемые к деятельности складов.

Глава 4 описывает общие изменения, произошедшие на мировом рынке складской недвижимости в 2012 году.

Глава 5 представляет общую информацию о российском рынке складской недвижимости по таким параметрам, как объем спроса и предложения, средние арендные ставки, объем инвестирования в отрасль.

Глава 6 определяет особенности входа на российский рынок складской недвижимости.

В Главе 7 рассмотрено развитие рынка складской недвижимости в отдельных регионах России в 2012 году, в частности представлена информация о спросе, предложении, арендных ставках и цен продажи складских площадей, а также возможный прогноз развития в 2013 году.

Глава 8 описывает деятельность крупнейших игроков рынка складской недвижимости.

В Главе 9 приведены примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости в 2010-2012 гг

Цель исследования

Описать состояние российского рынка складской недвижимости по итогам 2012 года

Задачи исследования:

1. Определить понятие складской недвижимости, ее основные функции и роли в сегментах логистических услуг и коммерческой недвижимости
2. Классифицировать складские помещения и определить основные сегменты рынка складской недвижимости
3. Определить мировой уровень развития складской недвижимости
4. Определить объем российского рынка складской недвижимости
5. Определить тенденции и перспективы развития российского рынка складской недвижимости
6. Выявить крупных игроков рынка складской недвижимости
7. Охарактеризовать региональные рынки складской недвижимости

Объект исследования

Российский рынок складской недвижимости

Метод сбора данных

Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.

Методы анализа данных

Традиционный контент-анализ документов.

Информационная база исследования:

1. Печатные и электронные, деловые и специализированные издания.
2. Ресурсы сети Интернет.
3. Материалы компаний.
4. Аналитические обзорные статьи в прессе.
5. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.
6. Экспертные оценки.
7. Интервью с производителями и другими участниками рынка.
8. Базы данных созданные по результатам собственных исследований

Содержание:

Список таблиц и диаграмм …5

Резюме …12

Глава 1. Технологические характеристики исследования …14

Цель исследования …14

Задачи исследования …14

Объект исследования …14

Метод сбора информации …14

Метод анализа данных …14

Информационная база бсследования …14

Глава 2. Определение складской недвижимости и ее основных характеристик …16

§ 1. Коммерческая недвижимость и ее основные сегменты …16

§ 2. Общее понятие склада и его основных функций …16

§ 3. Процесс складирования …18

§ 4. Способы идентификации товаров на складе …19

§ 5. Основные параметры классификации складских помещений …20

Классификация складов для хранения нефти и нефтепродуктов …25

Склады для индивидуального хранения вещей как новый сегмент российского рынка складской недвижимости …26

Склады для хранения акцизных товаров …30

Организация складских помещений при магазинах …32

§ 6. Складская недвижимость как часть цепочки логистических услуг …34

Глава 3. Нормативные требования, предъявляемые к деятельности складов …36

§ 1.Требования, предъявляемые к хранению продовольственных товаров …36

§ 2. Требования, предъявляемые к складированию парфюмерно-косметической продукции …38

§ 3. Перечень нормативно-правовых актов, регламентирующих безопасное функционирование объектов складской недвижимости …41

Глава 4. Зарубежный опыт развития складской недвижимости …47

§ 1. Развитие складской недвижимости в Европе в 2012 году …47

§ 2. Развитие украинского рынка складской недвижимости в 2012 году …49

§ 3. Мировой рейтинг арендных ставок складской недвижимости в 2010-2011 годах …50

§ 4. Мировой рынок self-storage …52

Глава 5. Экономические характеристики российского рынка складской недвижимости …54

§ 1. Объем российского рынка складской недвижимости …54

§ 2. Спрос на российском рынке складской недвижимости …55

Спрос на холодильные склады во время возможной аномальной жары …56

§ 3. Средние арендные ставки на российском рынке складской недвижимости …57

§ 4. Основные тенденции на российском рынке складской недвижимости …57

§ 5. Инвестирование коммерческой, в том числе складской, недвижимости …58

Глава 6. Особенности входа на рынок складской недвижимости …62

§ 1. Стартовые инвестиции в покупку и земли и строительство складских помещений …62

§ 2. Расчет складских площадей …67

§ 3. Показатели эффективности использования площади склада …68

§ 4. АВС – анализ для повышения эффективности работы склада …69

§ 5. Показатели интенсивности работы складов …70

§ 6. Особенности строительства холодильных (низкотемпературных) складов …71

§ 7. Складское оборудование как неотъемлемая часть функционирования складов …73

§ 8. Особенности охраны складских помещений …77

§ 9. Кадровая политика в деятельности складских комплексов …78

Глава 7. География распространения российского рынка складской недвижимости …81

Центральный Федеральный округ …85

Москва и Московская область …85

Липецк …111

Тверь …112

Воронеж …113

Ярославль …114

Северо-Западный Федеральный округ …115

Санкт-Петербург и Ленинградская область …116

Вологда …139

Калининград …139

Приволжский Федеральный округ …140

Нижний Новгород и Нижегородская область …140

Казань …146

Ульяновск …149

Саратов …150

Самара …150

Уфа …156

Пермь …159

Уральский Федеральный округ …167

Екатеринбург и Свердловская область …168

Тюмень …174

Челябинск …175

Сибирский Федеральный округ …176

Новосибирск …177

Красноярск …185

Омск …188

Иркутск …193

Томск …194

Южный Федеральный округ …196

Ростов-на-Дону …198

Краснодар …202

Волгоград …204

Ставрополь …205

Сочи …209

Дальневосточный Федеральный округ …213

Владивосток …214

Глава 8. Крупнейшие игроки рынка складской недвижимости …215

Raven Russia …215

MirLand Development Corporation …218

Холдинг "Международное логистическое партнерство" (МЛП) …222

РосЕвроДевелопмент …224

Quinn Group …225

A+ Development …226

Эспро Девелопмент …228

ItellaNLC …230

Tablogix …232

"Склад Менеджмент" …233

Глава 9. Крупные сделки на рынке складской недвижимости …235

"Х5 Retail Group" …235

Холдинг "ТВОЕ" …237

"Эльдорадо" …238

Enter …240

Adidas …240

ЗАО "Дикси" …241

"Avon" (Эйвон) …242

"Алиди" …242

ЗАО "Империя-Фарма" …243

Перечень таблиц и диаграмм к отчету:

Отчет содержит 99 диаграмм и 28 таблиц.

Список диаграмм:

Диаграмма 1. Соотношение физических и юридических лиц среди клиентов складов сегмента self-storage в 2012 г, %

Диаграмма 2. Доля складских услуг в структуре логистических услуг в 2010 г, %

Диаграмма 3. Доля кормов для животных в хранении продовольственных товаров

Диаграмма 4. Количество складских площадей на одного человека в Москве и в некоторых Европейских столицах на II полугодие 2012 г, кв.м. на 1 чел

Диаграмма 5. Рост стоимостного объема рынка складских услуг России в 2007-2011 гг, млрд долларов

Диаграмма 6. Средние арендные ставки на складские помещения в различных городах России в 2012 г., долларов за кв.м. в год

Диаграмма 7. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в период с 2004 г. по февраль 2013 г., млрд долларов

Диаграмма 8. Структура сделок купли-продажи с коммерческой недвижимостью по регионам России по итогам 2012 г., %

Диаграмма 9. Структура распределения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России в 2012 г, %

Диаграмма 10. Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости России, %, 2004 г.-февраль 2013 г.

Диаграмма 11. Доли инвестиций, вкладываемые на различных этапах строительства складского комплекса, %

Диаграмма 12. Объем качественных складских площадей в России в 2008-2012 г, млн кв.м.

Диаграмма 13. Распределение общего объема предложения качественных складских площадей России по итогам 2012 г., %

Диаграмма 14. Распределение общего объема предложения качественных складских площадей по некоторым регионам России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам 2012 г., %

Диаграмма 15. Карта складских объектов в России на I квартал 2012 года

Диаграмма 16. Распределение общего объема поглощения складских площадей по регионам России в 2012 г., %

Диаграмма 17. Распределение общего объема поглощения складских площадей по регионам России (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам 2012 г.

Диаграмма 18. Общий объем предложения складских помещений в Московском регионе в 2010-2012 гг, млн кв.м.

Диаграмма 19. Общий объем предложения складских помещений (класса А, В, С) в Московской области в 2012 г., тыс. кв.м.

Диаграмма 20. Общий объем предложения качественных складских площадей (класса А и класса В) в московском регионе в 2010-2012 гг, млн кв.м.

Диаграмма 21. Рост предложения качественных складских площадей в Московском регионе в 2012 году по оценкам различных компаний, тыс. кв.м.

Диаграмма 22. Объем ввода новых качественных складских площадей класса А и В в московском регионе в 2010-2012 гг, тыс. кв.м.

Диаграмма 23. Объем поглощения складских площадей в московском регионе в 2007-2012 гг, тыс. кв.м.

Диаграмма 24. Динамика аренды складских площадей в зависимости от класса объекта (А или В) в Московском регионе в 2005-2012 гг, %

Диаграмма 25. Объем поглощения складских площадей в Московском регионе в 2011-2012 гг. в зависимости от направления, %

Диаграмма 26. Структура спроса на складскую недвижимость в Московском регионе по виду деятельности компаний в 2012 году по версии компании CBRE Group, %

Диаграмма 27 Структура спроса на складскую недвижимость в Московском регионе по виду деятельности компаний в 2012 году по версии компании S.A.Ricci, %

Диаграмма 28. Распределение общего объема сделок на московском рынке складской недвижимости по профилю арендаторов и покупателей складов по версии Knight Frank в I квартале 2013 г, %

Диаграмма 29. Доля иностранных компаний в общем объеме поглощения на московском рынке складской недвижимости по итогам 2012 г., %

Диаграмма 30. Структура сделок по приобретению складских площадей в зависимости от типа сделки: продажа или аренда по итогам 2012 г. в Московском регионе, %

Диаграмма 31. Динамика средних арендных ставок для московских складских комплексов классов "А" и "В" в период 2003-2012 гг., долларов за кв.м. в год

Диаграмма 32. Динамика средних арендных ставок для московских складских комплексов классов "А" и "В" в период 2006-2012 г., прогноз на 2013 г., долларов за кв.м.

Диаграмма 33. Структура строящихся складских площадей по направлениям Москвы (ввод в 2012-2014 гг.), тыс. кв.м.

Диаграмма 34. Структура строящихся складских площадей в Москве по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)

Диаграмма 35. Обеспеченность складскими площадями в Москве в сравнении с другими Европейскими городами, кв.м./кол-во жителей

Диаграмма 36. Количество продуктов питания, нуждающихся в хранении в холодильных и морозильных камерах, %

Диаграмма 37. Доля качественных холодильных складов на рынке складских помещений Московского региона в 2011 г, %

Диаграмма 38. Распределение холодильных складов Московского региона по времени постройки, %

Диаграмма 39. Арендные ставки на склады класса А с холодильным оборудованием в Московском регионе в 2010-2011 гг., долларов за кв.м. в год

Диаграмма 40. Основные арендаторы холодильных складов Московского региона, %

Диаграмма 41. Распределение площадей холодильных складов Московского региона в зависимости от температурного режима, %

Диаграмма 42. Общий объем качественных площадей складских помещений в Воронеже на I квартал 2012 года, тыс. кв.м. и %

Диаграмма 43. Динамика ввода качественных складских комплексов 2008-2012 гг. и прогноз на 2013 - 1 кв.2014 гг. в Санкт-Петербурге, тыс. кв.м.

Диаграмма 44. Общий объем площадей складских помещений в Санкт-Петербурге в зависимости от класса по итогам 2012 г., тыс. кв.м. и %

Диаграмма 45. Динамика объема складских площадей в г. Санкт-Петербурге в период 2004-2012 гг., прогноз на 2013 г., тыс. кв.м.

Диаграмма 46. Общий объем качественных площадей складских помещений в Санкт-Петербурге, сдаваемых в аренду по итогам 2012 г., тыс. кв.м. и %

Диаграмма 47. Объем введенных в эксплуатацию складских помещений в г. Санкт-Петербурге по классам объектов в2012 г., тыс. кв.м. и %

Диаграмма 48. Распределение действующих качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге по направлениям на конец 2012 года, %

Диаграмма 49. Распределение объема рынка качественных спекулятивных складских площадей в г.Санкт-Петербурге по районам, 1 полугодие 2012 года, %

Диаграмма 50. Годовое поглощение спекулятивных складских площадей в г.Санкт-Петербурге в 2010-2012 гг, тыс. кв.м.

Диаграмма 51. Структура поглощения вакантных складских площадей в зависимости от класса: А или В в Санкт-Петербурге по итогам 2012 года, %

Диаграмма 52. Структура запросов потенциальных арендаторов складских помещений в зависимости от необходимой площади по версии Knight Frank, I квартал 2013 г., %

Диаграмма 53. Структура сделок аренды складской недвижимости в г. Санкт-Петербург в зависимости от площади объекта, 2012 г., %

Диаграмма 54. Распределение спроса по типу арендатора в Санкт-Петербурге по итогам 2012 года, %

Диаграмма 55. Структура спроса в зависимости от типа складируемых товаров в Санкт-Петербурге по итогам 2012 года, %

Диаграмма 56. Динамика максимальных арендных ставок в г. Санкт-Петербурге в период 2003-2012 гг, долларов за кв.м. в год

Диаграмма 57. Доля холодильных складов на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, %

Диаграмма 58. Доля холодильных складов Санкт-Петербурга, не сдающих площади в аренду, %

Диаграмма 59. Объем поглощения складской недвижимости в Нижнем Новгороде в 2010-2012 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 60. Динамика объема заключенных сделок в г. Казани за 2009-2012 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 61. Доля складских площадей на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска в 2009 г, %

Диаграмма 62. Структура предложения производственно-складской недвижимости по типам сделки в г. Самаре в 2010 г., %

Диаграмма 63. Средние арендные ставки на качественные складские помещения в г. Самаре в 2011 г., долларов за кв.м. в год

Диаграмма 64. Структура предложения складских помещений в г. Уфа по итогам 2012 г. по классам, %

Диаграмма 65. Объем качественного предложения складских помещений в г. Перми в I квартале 2012 г., тыс. кв.м. и %

Диаграмма 66. Динамика средней арендной ставки на рынке производственно-складской недвижимости в 2010-2012 гг. Перми, тыс.руб.

Диаграмма 67. Структура рынка складской недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области по классам А, B, C и D по итогам 2012 г., %

Диаграмма 68. Объем предложения складских комплексов класса А и В в Екатеринбурге в 2010-2012 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 69. Доля вакантных складских помещений по классам в Екатеринбурге по итогам 2012 года, %.

Диаграмма 70. Общий объем качественного предложения складских помещений в Новосибирске в 2011-2012 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 71. Структура предложения по индустриальной недвижимости по типам в Новосибирске, январь 2013 г.

Диаграмма 72. Структура предложения индустриальной недвижимости в аренду по площади в Новосибирске, январь 2013 г.

Диаграмма 73. Структура спроса на аренду индустриальной недвижимости в Новосибирске в 2012 году, %

Диаграмма 74. Динамика объема поглощения качественных складских помещений в Новосибирске в 2008-2012 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 75. Средние арендные ставки складских помещений Новосибирска в зависимости от площали в 1 квартале 2013 года, тыс. руб. за кв.м.

Диаграмма 76. Средние удельные цены складских помещений по районам Новосибирска в 1 квартале 2013 года, тыс. руб. за кв.м.

Диаграмма 77. Структура предложения складских помещений по классам в г. Омск по итогам 2012 г., %

Диаграмма 78. Уровень вакантных площадей, предложенных к аренде, на рынке складской недвижимости в г.Омск в 2011-2012 гг., %

Диаграмма 79. Уровень вакантных площадей, предложенных к продаже на рынке складской недвижимости в г.Омск в 2011-2012 гг., %

Диаграмма 80. Динамика арендных ставок на рынке складской недвижимости г. Омска в 2011-2012 гг., руб. за кв.м.

Диаграмма 81. Динамика цены продажи на рынке складской недвижимости г. Омска в 2011-2012 гг., руб. за кв.м.

Диаграмма 82. Спрос на складские помещения в зависимости от класса объекта Томска, %

Диаграмма 83. Распределение складских площадей по районам города Томска, %

Диаграмма 84. Предложение складских помещений на рынке коммерческой недвижимости Томска, %

Диаграмма 85. Замороженные в кризис проекты складской недвижимости ЮФО, %

Диаграмма 86. Объем предложения складской недвижимости в Ростовской области на начало 2012 г., тыс. кв.м. и %

Диаграмма 87. Общий объем качественных складских помещений в г. Ростов-на-Дону на I квартал 2012 г., тыс. кв.м.

Диаграмма 88. Динамика объема заключенных сделок в г. Ростов-на-Дону в 2009-2011 гг., тыс. кв.м.

Диаграмма 89. Величина средних арендных ставок в зависимости от класса складских помещений в Ростове-на-Дону, руб. за кв.м.

Диаграмма 90. Динамика роста арендных ставок складской недвижимости в зависимости от класса в г. Ростов-на-Дону в 2007-2011 гг., руб. за кв.м.

Диаграмма 91. Структура спроса на складские помещения в зависимости от площади в Краснодаре по итогам 2012 г., %

Диаграмма 92. Удельный вес каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости Ставрополя по итогам 2011г, %

Диаграмма 93. Величина арендных ставок в зависимости от класса складских помещений в г. Ставрополе, руб. за кв.м.

Диаграмма 94. Изменение средней цены предложения в аренду производственно-складской недвижимости в г. Ставрополь 2010-2012 гг., %

Диаграмма 95. Динамика изменения цен продажи складской недвижимости Ставрополя в 2010-2012 гг, %

Диаграмма 96. Распределение предложения производственно-складской недвижимости Сочи по районам города 2012 г., %

Диаграмма 97. Распределение спроса между игроками рынка производственно-складской недвижимости (по количеству запросов) по районам г.Сочи, 2012 г., %

Диаграмма 98. Динамика результатов деятельности компании MirLand Development Corporation (чистая прибыль/убыток) по итогам 2007-2012 гг., $ млн

Диаграмма 99. Динамика развития количества складских помещений X5 Retail Group в 2008-2012 гг, кол-во РЦ, тыс. кв.м.

Список таблиц:

Таблица 1. Классификация складских помещений, предложенная компанией "Knight Frank"

Таблица 2. Классификация складов нефти и нефтепродуктов

Таблица 3. Количество складов self-storage у различных компаний в Москве, 2012 г.

Таблица 4. Города с самой дорогой складской и индустриальной недвижимостью в мире в 2011 г

Таблица 5. Самые быстрорастущие рынки индустриальной и складской недвижимости в мире в 2011г

Таблица 6. Основные факторы успеха и риски при строительстве складских комплексов

Таблица 7. Кадровая структура складского комплекса

Таблица 8. Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в 2012 г.

Таблица 9. Ключевые сделки по аренде и продаже складских площадей в Московском регионе в 2012 году

Таблица 10. Основные проекты складских комплексов, ожидаемых к вводу в 1 половине 2013 года в Московском регионе

Таблица 11. Ключевые сделки аренды складских площадей в г. Санкт-Петербурге в 2012 г.

Таблица 12. Складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2013/2014 году

Таблица 13. Прогнозируемый объем вакантных площадей класса А, В+ и В в Санкт-Петербурге на конец 2013 года, %

Таблица 14. Средняя арендная ставка на рынке аренды  производственно-складской недвижимости Перми в декабре 2012 года – январе 2013 года, руб. за кв.м.

Таблица 15. Ключевые сделки на рынке складской недвижимости в Екатеринбурге

Таблица 16. Объем складских площадей крупных объектов на стадии строительства в г. Екатеринбурге и городах-спутниках по итогам 2012 года, кв.м.

Таблица 17. Средняя арендная ставка на складские площади различных классов в Екатеринбурге и городах-спутниках, руб/кв.м./мес

Таблица 18. Прогноз арендной ставки на складские площади различных классов в Екатеринбурге и городах-спутниках в 2013 г., руб/кв.м./месс

Таблица 19. Ключевые сделки по аренде и продаже складских площадей в Новосибирске в 2010-2012 гг

Таблица 20. Средний диапазон предлагаемых арендных ставок объектов складской недвижимости в Красноярске на 4 квартал 2012 года, руб. за кв.м.

Таблица 21. Средний диапазон цен предложения к продаже объектов складской недвижимости в Красноярске на 4 квартал 2012 года, руб. за кв.м.

Таблица 22. Средняя ставка аренды на производственно-складскую недвижимость в г.Ставрополь 2010-2012 гг, руб./кв.м. в месяц

Таблица 23. Ставки продажи складской недвижимости Ставрополя в 2010-2012 г, руб. за кв.м.

Таблица 24. Средние показатели цен аренды и продажи в сегменте производственно-складской недвижимости Сочи в 2012 году, руб. кв.м./мес.

Таблица 25. Структура портфеля компании Raven Russia с уКазанием общей площади, % сданной площади и чистого операционного дохода за год действующих и строящихся проектов в разичных регионах России по итогам 2012 года

Таблица 26. Перечень и краткое описание проектов компании MirLand Development Corporation по итогам 2012 года

Таблица 27. Основные складские комплексы, используемые компанией "Tablogix"

Таблица 28. Распределение складских помещений X5 Retail Group по регионам России по итогам 2012 года

---

Цена: 35 000 руб.


Контакты и схема проезда